Novación hipotecaria

La Novación Hipotecaria

Se conoce como Novación Hipotecaria a cualquier cambio que se le realice al estado del préstamo hipotecario luego de realizada a la firma. En otras palabras, es la renegociación del crédito con la entidad bancaria con la que se ha obtenido.

Luego de realizado un convenio entre el prestatario y el acreedor, es necesaria realizar la reforma del contrato de la hipoteca. A su vez, originando la formalización en escritura pública e inscripción en el Registro de la Propiedad.

Por lo que este proceso tendrá como resultado una cadena de gastos notariales y registrales, así como la comisión que puede determinar el banco por la realización de la novación. Pero, si la novación de la hipoteca es por cambio de titular se conocería como una subrogación de deudor.

¿Qué es la Novación Hipotecaria?

La Novación Hipotecaria es n el cambio realizado en cualquier cláusula de la hipoteca por medio de un convenio con la entidad bancaria, con la finalidad de mejorarlas o adecuarlas a las situaciones actuales.

Cada una de estas modificaciones se deben presentar ante notario e inscribirlas en el Registro de la Propiedad, pero la entidad bancaria puede no realizar estos cambios en el contrato si no aprueba cada una de estas condiciones.

Pero, se puede negociar con el banco previamente la opción de realizar una novación en un futuro, originando como resultado una disminución en el valor de la hipoteca, cambiando el tipo de interés o con la obtención de más dinero.

¿Cuáles son los posibles cambios a realizar en la novación de la hipoteca?

Al realizar la novación de la hipoteca se pueden efectuar ciertos cambios en el contrato hipotecario, según la aprobación del banco, entre las que se encuentran:

  • Exigencias de bonificación y comisiones: en la nueva negociación de la hipoteca se pueden excluir o modificar los productos combinados o eliminar comisiones que no queremos conservar.
  • Los tipos de interés: se puede disminuir el tipo interés que posee la hipoteca, cambiándolo del tipo fijo a variable, modificando el índice de referencia, entre otros.
  • Capital pendiente de pago: es posible acrecentar o disminuir la cuantía de la hipoteca, consiguiendo un dinero extra para la realización de una reforma o adquirir una segunda vivienda.
  • Plazos de devolución: es posible solicitar a la entidad un aumento en el plazo para restituir el préstamo, pero esto puede asociarse con intereses superior.
  • Garantías: pudiendo existir cambio de titularidad, del avalista o su eliminación, inclusión de una propiedad como nueva garantía, entre otros.
  • Cláusulas excesivas: se pueden eliminar algunas posibles cláusulas excesivas, como las cláusulas suelo.
  • Periodo de carencia: puede incluirse un período de carencia de hipoteca, originando que no se cancelen cuotas, u otra variación que se asocie con la liquidación.

¿Es más barato una novación o una subrogación de la hipoteca?

El costo va a depender de las comisiones que solicite la entidad bancaria por cada una de las operaciones. Es importante tener en cuenta que para cambiar de banco se debe cancelar la tasación pero con una novación ese gasto no es requerido.

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Autor: Josep Mª Reichardt | Artículos - Linkedin de Josep Mª Reichardt - Twitter
Josep Mª Reichardt es economista y MBA por ESADE, asesor financiero y consultor del sector turístico. Ha sido Director Financiero en GrupCaixa, gestionando de carteras de seis Fondos de Inversión.

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